Người nước ngoài có được đứng tên trên Sổ đỏ không?

外國人名字可以显示在紅皮書上嗎？

******

Ngày nay, lượng người nước ngoài ở Việt Nam ngày một tăng kéo theo nhu cầu mua nhà ở của đối tượng này cũng tăng mạnh. Vậy người nước ngoài có được đứng tên trên Sổ đỏ không?

如今，在越南的外國人日益增多，導致他們對住房的需求急劇增加。那麼外國人可以在紅皮書上寫自己的名字嗎？

Lưu ý: Sổ đỏ là một thuật ngữ thường được sử dụng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền trên đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở…

注：紅皮書是一個術語，常用於指土地使用權證、土地使用權證和其他土地附屬資產證、房屋所有權證...

Hiện nay, người nước ngoài được hiểu gồm có hai đối tượng là người nước ngoài cư trú ở Việt Nam và người nước ngoài không cư trú ở Việt Nam.

目前，外國人被理解為包括兩個主體：居住在越南的外國人和不在越南居住的外國人。

Theo khoản 5 Điều 3 Luật Quốc tịch, người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam.

根據《國籍法》第3條第5款，居住在越南的外國人是在越南永久或暫時居住的外國公民和無國籍人。

Về quyền sử dụng đất của người nước ngoài

關於外國人土地使用權

Về người sử dụng đất, Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất bao gồm:

關於土地使用者，2013年《土地法》第5條規定，國家劃撥、出租土地、確認土地使用權或者接受土地使用權出讓的土地使用者包括：

- Tổ chức trong nước gồm cơ quan Nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, chính trị - xã hội, kinh tế, chính trị xã hội - nghề nghiệp, xã hội, xã hội - nghề nghiệp, sự nghiệp công lập và tổ chức khác.

- 國內組織包括國家機構、人民武裝部隊、政治、社會政治、經濟、社會政治專業、社會、社會專業和社會組織、公共行業和其他組織。

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước.

- 國內家庭和個人。

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ.

- 居住社區包括居住在同一村莊、小村莊、小村莊、小村莊、普姆、松鼠、居住組和具有相同風俗、習慣或共同血統的類似居住區的越南社區。

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo.

- 宗教場所包括佛塔、教堂、小禮拜堂、聖地、念佛堂、寺院、宗教培訓學校、宗教組織總部等宗教場所。

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, lãnh sự, đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức hoặc cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ.

- 具有外交職能的外國組織包括外交使團、領事館和越南承認的其他具有外交職能的外國代表；聯合國組織、機構或組織的代表機構或政府間組織的代表機構。

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

- 居住在國外的越南人。

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại.

- 外商投資企業包括100%外商投資企業、合資企業和外國投資者參股、併購的越南企業。Theo quy định này, người nước ngoài ở trong nước hoặc ở nước ngoài đều không thuộc các đối tượng được quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

根據該規定，在境內外的外國人不具備土地使用權資格，不得分配土地、出租土地、承認土地使用權，或者接受國家轉讓土地使用權。

Đồng thời, theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai, tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài thì người này không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế như sau:

同時，根據《土地法》第一百八十六條第三款規定，土地使用權、房屋所有權和其他土地附著資產的所有受讓方均為外國人，此人未獲得紅皮書但可以轉讓或赠送所繼承的土地使用權如下：

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- 土地使用權出讓：在土地使用權出讓合同中，可以將繼承人列為出讓方；

- Tặng cho quyền sử dụng đất: Người được tặng cho phải là Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất và phù hợp pháp luật về nhà ở. Trong đó, người nước ngoài được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho.

- 土地使用權的捐贈：受贈人必須是國家或居住社區為社區共同利益建設的工程，捐贈土地附屬的感恩房，並依法有關住房。其中，外國人有權成為捐贈合同或書面承諾中的捐贈人。

- Chưa chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất: Người nước ngoài nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.

- 外商投資企業包括100%外商投資企業、合資企業和外國投資者參股、併購的越南企業。

- 尚未轉讓或贈與的土地使用權：外國人在土地登記處提交繼承檔案以更新地籍簿。

Nói tóm lại, theo các quy định trên, với quyền sử dụng đất, người nước ngoài sẽ không được đứng tên trên Sổ đỏ.

總之，根據上述規定，擁有土地使用權的外國人，不得在紅皮書上署名。

Về quyền sở hữu, sử dụng nhà ở của người nước ngoài

關於外國人的房屋所有權和使用

Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở nêu rõ, người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm:

《住房法》第159條第1款明確規定，獲准在越南擁有房屋的外國人包括：

- Người nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.

- 外國人在越南的項目中投資建造房屋。

- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

- 允許外國人進入越南。

Theo đó, các hình thức cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm:

因此，允許在越南擁有房屋的外國人的形式包括：

- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.

- 在越南投資建設住房項目。

- Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh.

- 購買、租購、贈與、繼承商品房，包括住房建設投資項目中的公寓、獨立屋，但保障國防安全的地區除外。

Và điều kiện, giấy tờ để người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định cụ thể tại Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP gồm:

第99/2015/ND-CP號法令第74條規定了外國人在越南擁有房屋的條件和文件，包括：

- Hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam.

- 帶有越南出入境管理機構入境驗證章的有效護照。

- Người nước ngoài không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.

- 外國人無權享有外交特權和豁免。

Như vậy, người nước ngoài chỉ được mua và đứng tên trên Sổ đỏ với căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chứ không được mua ngoài khu vực này cũng như phải đáp ứng các điều kiện nêu trên.

因此，外國人只能在住房建設投資項目中購買公寓和獨立屋並列入紅皮書，但不能在該區域外購買，並且必須滿足以下條件：上述情況。